Trong hai khu đất của Q Topia, khu phía biển nhỏ hơn nhiều nhưng là phần duy nhất chạm tới mép nước. Dải đất 18.272,2 m² này nằm kẹp giữa tỉnh lộ và biển Đông, và nội dung dự kiến xây trên đó đã thay đổi đáng kể giữa phương án năm 2021 và hồ sơ môi trường năm 2026.
Một dải đất dài và hẹp
Khu phía biển là thửa đất số 31, tờ bản đồ số 19, thuộc xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Theo sơ đồ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 06/02/2020, thửa đất là một dải chạy dọc tỉnh lộ: cạnh giáp đường dài 266,04 m, cạnh phía biển khoảng 260 m, hai cạnh bên dài 69,87 m và 69,36 m.
Về tứ cận, khu đất giáp đường Võ Thị Sáu (tỉnh lộ 44A) ở phía Tây Bắc, giáp biển Đông ở phía Đông Nam, giáp đất du lịch ở phía Tây Nam và giáp một dự án khách sạn – căn hộ liền kề ở phía Đông Bắc. Hình dạng dài và hẹp, sâu chưa tới 70 m, là điều kiện chi phối mọi phương án bố trí công trình ở đây.
Phương án 2020–2021: khách sạn, biệt thự, clubhouse, nhà hàng biển
Thuyết minh dự án lập tháng 8/2020 dành 4.568,05 m² (25%) cho đất xây dựng công trình, gồm khu khách sạn và cụm biệt thự, nhà hàng biển, clubhouse; 13.704,15 m² còn lại (75%) là giao thông và cây xanh cảnh quan. Chỉ tiêu dự kiến khi đó là tối đa 10 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 2,5 lần.
Phương án quy hoạch trình tháng 10/2021 chi tiết hơn:
- Khách sạn 10 tầng trên 2.418,04 m² đất, sàn 20.676,1 m².
- Biệt thự nghỉ dưỡng 2 tầng trên 1.350,00 m² đất, sàn 2.700,00 m².
- Clubhouse và nhà hàng biển, mỗi công trình 2 tầng trên 400 m² đất, sàn 800 m².
- Cây xanh 8.709,27 m² (47,66%), mặt nước tự nhiên 556,93 m², hồ bơi và hạ tầng kỹ thuật 843,00 m², giao thông 3.594,96 m².
Tổng diện tích sàn của khu theo phương án này là 24.976,08 m², hệ số sử dụng đất 1,37 lần.
Năm 2022: đề bài biệt thự và những hạng mục còn bỏ ngỏ
Theo kế hoạch tại thời điểm tháng 11/2022, khu biệt thự nghỉ dưỡng phía biển đã chốt đầu bài 38 villa từ ngày 28/02/2022, nhưng việc thiết kế còn chờ phê duyệt quy hoạch 1/500. Một bản phác họa không đề ngày ghi chú các hạng mục beach club, clubhouse, nhà hàng ngắm biển, hồ bơi tạo hình và hai vị trí dự kiến cho cầu đi bộ nối từ khu phía núi sang.
Con số 38 villa và phương án khách sạn 10 tầng kèm biệt thự thuộc hai thời điểm khác nhau, không thể cộng gộp thành một quy mô.
Hồ sơ năm 2026 ghi gì
Thông tin năm 2026 về quy hoạch được duyệt cho khu phía biển gồm: mật độ xây dựng tối đa 25%, cao tối đa 10 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 1,25 lần. Hồ sơ môi trường công khai ngày 10/02/2026 mô tả khu này có 2 khách sạn kết hợp thương mại dịch vụ và 2 khu câu lạc bộ – nhà hàng, tổng 282 phòng.
Có hai điểm đáng lưu ý. Một là hệ số 1,25 thấp hơn cả mức 2,5 của năm 2020 lẫn 1,37 của năm 2021, tức lượng sàn được phép xây trên dải đất ven biển đã thu lại so với các phương án trước. Hai là tên pháp lý của dự án vẫn có cụm “biệt thự nghỉ dưỡng”, song hồ sơ môi trường năm 2026 không nêu số biệt thự. Từ đó chưa thể khẳng định khu phía biển sẽ có hay không có biệt thự; các con số về biệt thự và số phòng khách sạn trong một số tài liệu giới thiệu không khớp hồ sơ này.
Tài liệu giới thiệu dự án năm 2026 mô tả phần giáp biển như một cụm cửa ngõ gồm bãi biển, beach club, sân thượng ngắm hoàng hôn, quảng trường trung tâm và khách sạn. Đây là thông tin giới thiệu, chưa phải cam kết.
Vai trò của dải đất ven biển
Khu phía núi theo hồ sơ môi trường có 6.042 phòng, trong khi toàn bộ phần tiếp giáp biển của dự án chỉ là một cạnh khoảng 260 m. Dải đất này vì vậy nhiều khả năng vừa là nơi lưu trú, vừa là lối ra biển và không gian dịch vụ chung cho khách của cả tổ hợp. Phương án cuối cùng cho khu phía biển, cùng cách nối hai khu qua tỉnh lộ, là những nội dung người quan tâm Q Topia nên theo dõi ở hồ sơ thiết kế do chủ đầu tư dự án công bố, thay vì dựa vào các bản vẽ 2021–2022.
